Definition des Verkehrswertes
Was ist der Wert einer Immobilien:
Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert: Danach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,
- im gewöhnlichen Geschäftsverkehr,
- nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
- der sonstigen Beschaffenheit und
- der Lage des Grundstückes (oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung)
- ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert entspricht dem im Europäischen Recht verwendeten Begriff des Marktwerts (market value, siehe BGH 28.04.2011 - V ZR 192/10).
Der Verkehrswert wird stichtagsbezogen ermittelt. Wertermittlungsstichtag ist gemäß § 3 Absatz 1 ImmoWertV der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten:
- Wertermittlung zum Zweck des Verkaufs
- Wertermittlung in Scheidungsauseinandersetzungen (Ermittlung des Zugewinns)
- Wertermittlung bei Erbauseinandersetzungen
- Wertermittlung der Zwangsversteigerung
Welche Unterlagen werden zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens benötigt:
- Grundbuchauszug (komplett)
- Grundlagenurkunge (bei Eintragung in Abt. II des Grundbuches - Wohnrecht, Leibgeding, ..)
- amtlicher Flurkartenauszug (Katasterauszug)
- Liegenschaftskarte (Katasterplan)
- Baulastenverzeichnis
- Lageplan zum Bauantrag
- Bau- und Genehmigungspläne (vermaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
- Baubeschreibung (aus den Bauantragsunterlagen)
- Flächen- / Kubaturberechnungen (Wohnfläche, Nutzfläche, Bruttorauminhalt, Bruttogrundfläche)
- Gebäudeenergieausweis (Energieausweis)
- Angaben zum Baujahr, zu Um- und Anbauten, Renovierungen
- Liste zu Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen mit Jahresangabe
- Betriebskosten (tatsächliche Kosten und Abrechnungen)
- Miet- und Pachtverträge, Liste der Mieteinnahmen
- Auszug aus der Denkmalschutzliste (Angabe der Auflagen)
- Vollmacht zur weiteren Unterlagenrecherche
sonstige grundstücksbezogene Verträge (Grenzverträge, Verträge zur Grenzbebauung)