Definition des Verkehrswertes

Was ist der Wert einer Immobilien:

 

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert: Danach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,

 

  • im gewöhnlichen Geschäftsverkehr,
  • nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
  • der sonstigen Beschaffenheit und
  • der Lage des Grundstückes (oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung)
  • ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

zu erzielen wäre.

 

Der Verkehrswert entspricht dem im Europäischen Recht verwendeten Begriff des Marktwerts (market value, siehe BGH 28.04.2011 - V ZR 192/10).

Der Verkehrswert wird stichtagsbezogen ermittelt. Wertermittlungsstichtag ist gemäß § 3 Absatz 1 ImmoWertV der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.

 

Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten:

  •  Wertermittlung zum Zweck des Verkaufs
  • Wertermittlung in Scheidungsauseinandersetzungen (Ermittlung des Zugewinns)
  • Wertermittlung bei Erbauseinandersetzungen
  • Wertermittlung der Zwangsversteigerung
  • Wertermittlung zum Zweck der Beleihung
  • Wertermittlung zum Zweck der Bilanzierung
  • Wertermittlung zum Zweck der Besteuerung
    • Einheitswert-Feststellung (§§ 19 ff. BewG)
    • Grundbesitzwert-Feststellung (§§ 138 ff. BewG)
  • Wertermittlung zum Zweck der Bestimmung des Versicherungswertes





Welche Unterlagen werden zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens benötigt:

  • Grundbuchauszug (komplett)
  • Grundlagenurkunge (bei Eintragung in Abt. II des Grundbuches - Wohnrecht, Leibgeding, ..)
  • amtlicher Flurkartenauszug (Katasterauszug)
  • Liegenschaftskarte (Katasterplan)
  • Baulastenverzeichnis
  • Lageplan zum Bauantrag
  • Bau- und Genehmigungspläne (vermaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
  • Baubeschreibung (aus den Bauantragsunterlagen)
  • Flächen- / Kubaturberechnungen (Wohnfläche, Nutzfläche, Bruttorauminhalt, Bruttogrundfläche)
  • Gebäudeenergieausweis (Energieausweis)
  • Angaben zum Baujahr, zu Um- und Anbauten, Renovierungen
  • Liste zu Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen mit Jahresangabe
  • Betriebskosten (tatsächliche Kosten und Abrechnungen)
  • Miet- und Pachtverträge, Liste der Mieteinnahmen
  • Auszug aus der Denkmalschutzliste (Angabe der Auflagen)
  • Vollmacht zur weiteren Unterlagenrecherche

sonstige grundstücksbezogene Verträge (Grenzverträge, Verträge zur Grenzbebauung)